Przydatne definicje

Nieruchomość

Podstawowa definicja nieruchomość zawarta jest w art. 46 kodeksu cywilnego. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności ( grunty ), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich , budynków jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z wyżej podanej definicji nieruchomości wynika, iż:

1) nieruchomość jest częścią powierzchni ziemskiej stanowiącą przedmiot odrębnej własności;

2) właściciel gruntu jest właścicielem jego części składowych, w szczególności budynku.

Każda inna sytuacja musi być podyktowana przepisami szczególnymi. Właściciel gruntu jest równocześnie właścicielem słupa powietrza nad gruntem oraz ziemi pod gruntem (art. 143 k.c.). Granice w pionie ( nad i pod ziemią ) określane są zarówno przez możliwości działania właściciela nieruchomości, jak i przepisy szczególne, głównie o charakterze administracyjnym, zawarte w prawie lotniczym, prawie wodnym, w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym oraz w prawie geologicznym i górniczym.

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz.U. nr 102 z 2010 r. poz. 651 tekst jednolity z póź zm )definiuje nieruchomość w następujący sposób:

Art. 4. Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1) nieruchomości gruntowej — należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności;

3) działce gruntu — należy przez to rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej;

3a) działce budowlanej — należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce;

Nieruchomość budynkowa, Jak wynika z zapisu Art. 46 k.c. właściciel nieruchomość jest jednocześnie właścicielem wzniesionych na nieruchomości budynków lub budowli. Może jednak zaistnieć taka sytuacja, że budynek lub budowla stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Dzieje się tak wtedy, gdy budynek wybudowany jest na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste lub będącym przedmiotem dzierżawy. Właścicielem budynku jest użytkownik wieczysty lub dzierżawca ( osoba fizyczna lub prawna ) a właścicielem gruntu jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego.

 

Nieruchomość lokalowa


definiują ją zapisy Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( Dz.U. 1994 Nr 85 poz. 388 z póź zm )


Art. 2.
1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej
„lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.
2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona
trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na
stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu
ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również
do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

W momencie gdy z nieruchomości budynkowej ( na podstawie umowy lub w wyniku postępowania sądowego ) zostają wydzielone samodzielne lokale mieszkalne ich właściciele nabywają również udział w nieruchomości wspólnej ( udział w  prawie do gruntu oraz  części budynku i urządzeń w nim się znajdujących).


Art. 3.
1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Dane o nieruchomościach gromadzone są w dwóch zbiorach :
Katastrze nieruchomości – którego podstawowym zadaniem jest gromadzenie danych o położeniu, kształcie, powierzchni działek i nieruchomości.
Księgach wieczystych - których podstawowym zadaniem jest gromadzenie informacji o stanie prawnym nieruchomości.

Obrót nieruchomościami wymaga zachowania formy aktu notarialnego ( art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami ). 

 

Plan zagospodarowania przestrzennego


jest  prawem miejscowym określającym przeznaczenie terenu określonym w Ustawie z dnia 27 marca 2003 r.o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U z 2010 nr 102 poz 651 tekst jednolity) .
Art. 4.
1. Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
2. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie
sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

 

Decyzja o warunkach zabudowy


poprzedza uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.  Aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy muszą być spełnione łącznie następujące warunki : co najmniej jedna sąsiadująca z naszą nieruchomością działka musi być zabudowana (tak zwane dobre sąsiedztwo), nieruchomość musi mieć też dostęp do drogi publicznej, istniejące lub projektowane uzbrojenie działki musi być wystarczające do rozpoczęcia budowy domu, teren  nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Jakie to są grunty określa  art. 6.1 Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych -  Na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.  Decyzję o warunkach zabudowy  można uzyskać nie mając prawa do terenu. Traci ona ważność jeżeli inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę lub dla terenu objętego decyzją uchwalono plan miejscowy , którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji.  


W przypadku gdy jest uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego,  który określa przeznaczenie terenu od razu uzyskuje się pozwolenie na budowę.

 

Decyzja o pozwoleniu na budowę


Procedurę uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę określa Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r Prawo budowlane ( Dz.U. z 2010 nr 243 poz. 1623 tekst jednolity). Aby uzyskać pozwolenie na budowę należy przede wszystkim wykazać prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, posiadać projekt budowlany z opiniami, pozwoleniami oraz odpowiednimi uzgodnieniami, gdy nie ma planu zagospodarowania ważną decyzję o warunkach zabudowy.


Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęła przed upływem trzech lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub gdy budowa została przerwana na czas dłuższy niż trzy lata.

 

Odrolnienie


W wypadku gdy chcemy dokonać zmiany przeznaczenia terenów, które  w planie miejscowym zostało określone jako rolne lub gdy na danym terenie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, a grunt jest określony w ewidencji gruntów jako jeden z użytków rolnych należy dokonać zmiany przeznaczenia gruntów.

Termin „odrolnienie”  jest potoczny i nie znajdziemy go w żadnych przepisach prawnych. Zwyczajowo używa się go na uzyskanie zgody ministra rolnictwa i rozwoju wsi, albo marszałka województwa lub rady gminy na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na inne użytkowanie, zazwyczaj pod budownictwo mieszkaniowe, usługowe i przemysłowo-składowe. Prawidłowe określenie to zmiana przeznaczenia gruntów rolnych np. na budowlane.


Na skalę „globalną” zmiana przeznaczenia  gruntów odbywa się poprzez  określenia przeznaczenia terenu w  miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego  albo zmian w tym planie.



Na terenach nieobjętych planem miejscowym można zmienić przeznaczenie gruntów rolnych gorszej klasy można dokonać w drodze ustalenia warunków zabudowy. Aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, co najmniej jedna sąsiadująca z naszą nieruchomością działka musi być zabudowana (tak zwane dobre sąsiedztwo), nieruchomość musi mieć też dostęp do drogi publicznej. Istniejące lub projektowane uzbrojenie działki musi być wystarczające do rozpoczęcia budowy domu oraz teren  nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.  Jakie to są grunty określa  art. 6.1 Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych ( Dz. U. z 204 nr 121 poz 1266 )-  Na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.

 

Wyłączenie z produkcji rolnej i leśnej

W przypadku gruntów chronionych  zmiana przeznaczenia gruntów wiąże się z  wyłączaniem ich  z produkcji rolnej. Zgodę na takie wyłączenie wydaje w drodze decyzji starosta – dla gruntów rolnych; dyrektor parku narodowego – dla gruntów położonych w parku narodowym;  dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych – dla gruntów leśnych.
Do gruntów chronionych zalicza się :
użytki rolne wytworzone  z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, pozostałych gruntów rolnych (wymienionych w art. 2 ust. 1 pkt 2-10 Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych) oraz gruntów leśnych,
użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego.
W decyzji określa się obowiązki związane z wyłączeniem gruntów z produkcji rolnej i leśnej oraz organ który wydał decyzję ustala odpowiednie opłaty: należność i opłaty roczne, a w odniesieniu do gruntów leśnych – także jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu. Ich wysokość i zasady naliczania zostały uregulowane w art. 12-12a Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Obowiązek uiszczenia opłat powstaje w dniu faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji, czyli wydania decyzji.
Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej i leśnej musi być dokonane przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Nabywca nieruchomości może zakupić grunt rolny pod tzw. zabudowę siedliskową. Tego typu inwestycję mogą realizować „rolnicy”, ponieważ jest ona związana z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego ( Dz.U. z 2003 nr 64 poz. 592 ) wyjaśnia, co należy rozumieć pod pojęciem gospodarstwo rolne i kwalifikacji rolnika. Zabudowa siedliskowa może obejmować budynek mieszkalny oraz budynki gospodarcze. Powinny być zlokalizowane zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego bądź zgodnie z warunkami zabudowy uzyskanymi przez właściciela gruntu. W przypadku, gdy w gminie obowiązuje plan miejscowy, jest w nim z pewnością ustalona minimalna powierzchnia działki wymagana w danej gminie do budowy domu (w zabudowie siedliskowej). Jeśli działka jest mniejsza, to zainteresowany nie uzyska pozwolenia na budowę. Może się zdarzyć, że w gminie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Wtedy  uzyskanie pozwolenie na budowę możliwe jest tylko wówczas, gdy gospodarstwo związane z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Średnia ta waha się od 7 do 20 ha i jest ona  ogłaszana jest w uchwale właściwej Rady Gminy.

 

 Decyzja o pozwoleniu na  użytkowanie


Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r  prawo budowlane ( Dz U z 2010 nr 243 poz 1623 tekst jednolity ) określa kiedy należy  uzyskać  pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego.

Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:
na wzniesienie obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę oraz jeśli właściwy organ (powiatowy inspektor nadzoru budowlanego) nałoży taki obowiązek lub  przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.

 

Opłata adiacencka


zdefiniowana jest w art. 4 pkt 11   ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami  ( Dz.U. nr 102 z 2010  r. poz. 651 tekst jednolity z póź zm  ).
Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależy od wzrostu wartości nieruchomości na skutek budowy urządzeń infrastruktury technicznej, scalenia i podziału nieruchomości oraz podziału nieruchomości. Innymi słowy, opłata adiacencka w związku z ww sytuacjami  może zostać nałożona przez  wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w przypadku wzrostu  wartości nieruchomości. Zobowiązani do uiszczania tej opłaty są :
1) w przypadku podziału nieruchomości-właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, jeżeli podział został dokonany na ich wniosek,
2) w przypadku scalenia i podziału nieruchomości- właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości, którzy otrzymali nowe nieruchomości w wyniku ich scalenia i podziału,
3) w przypadku budowy infrastruktury technicznej- właściciele nieruchomości, zarówno osoby fizyczne, jak i prawne; użytkownicy wieczyści.
Opłaty adiacenckie nie obejmują nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne lub leśne. Zgodnie z art. 144 ww ustawy poprzez wnoszenie tej opłaty właściciele nieruchomości oraz użytkownicy wieczyści, którzy zgodnie z przepisami nie wnoszą opłat rocznych za użytkowanie wieczyste, uczestniczą w kosztach budowy infrastruktury technicznej.
Pojęcie budowy infrastruktury technicznej obejmuje przykładowo budowę lub modernizację drogi lub urządzeń przesyłowych, m.in. służących odprowadzeniu ścieków czy doprowadzeniu energii elektrycznej.

 

Wysokość opłaty adiacenckiej


Wysokość opłaty adiacenckiej ustala uchwałą rada gminy. Jej wysokość nie może przekroczyć 50% różnicy między wartością nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej a jej wartością po ich wybudowaniu lub  wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej scalenia i podziału. W przypadku podziału nieruchomości uchwalona stawka procentowa nie może być wyższa niż 30% różnicy pomiędzy wartością przed podziałem a wartością po podziale. Od uchwały  rady gminy zależy w jakiej wysokości zostanie ustalona stawka procentowa. Decyzja o naliczeniu opłaty adiacenckiej może  zostać wydana w ciągu 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Natomiast w przypadku scalenia i podziału nieruchomości ustawodawca nie przewidział takiego trzyletniego terminu.